שנת שיא במשכנתאות, והבנק בודק אתכם אחרת
בזמן שכולם מדברים על כמה השוק “תקוע”, הנתונים של בנק ישראל מספרים סיפור אחר: 2026 מתקרבת לשנת שיא במשכנתאות. במקביל, מתחילת אוקטובר הבנקים בודקים בצורה מחמירה יותר את מי שלוקח הלוואה נוספת על דירה שכבר יש עליה משכנתא. שני הדברים האלה נשמעים טכניים, אבל הם נוגעים ישירות לכל מי שמתכנן לקנות, למכור או לשפר דיור בשנה הקרובה. אז בואו נעשה סדר.
כמה משכנתאות נלקחו השנה?
לפי נתוני בנק ישראל שפורסמו השבוע, מינואר עד אוקטובר 2026 נלקחו משכנתאות בהיקף של כ-97.5 מיליארד ש”ח, עלייה של כ-14% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. רק באוקטובר נלקחו כ-9.2 מיליארד ש”ח, לעומת כ-6.8 מיליארד ש”ח באוקטובר 2025. שנת השיא עד היום היא 2021, עם כ-116 מיליארד ש”ח. כדי לעבור אותה, נובמבר ודצמבר צריכים להגיע יחד לכ-19 מיליארד ש”ח.
חשוב להבין מה עומד מאחורי המספר. לפי איגוד יועצי המשכנתאות, חלק גדול מההיקף מגיע מעסקאות שנחתמו בעבר וממבצעי מימון של קבלנים, שמבשילים עכשיו למשכנתא בפועל. כלומר, זה לא בהכרח אומר שכל העיר רצה לקנות דירות החודש. כתבנו על זה בהרחבה בכתבה מבצעי הקבלנים בדרך לסיום? מה זה אומר על מחירי הדירות ב-2027.
הלווים בורחים מהמדד ועוברים לפריים
ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 3.25%, והפריים על 4.75%. הריבית הממוצעת על משכנתאות חדשות הייתה באוקטובר 4.42%. שינוי מעניין נוסף: רק כ-9.5% מהמשכנתאות החדשות באוקטובר היו צמודות למדד, לעומת כ-15% שנה קודם, וחלק הפריים עלה ל-28%. במילים פשוטות, הלווים מהמרים על כך שהריבית תמשיך לרדת. זה יכול להשתלם, אבל כדאי לזכור שכל רבע אחוז עלייה בפריים מוסיף להחזר.
מה השתנה בבנק מ-1 באוקטובר?
עד עכשיו, מי שביקש הלוואה נוספת על הדירה (למשל הלוואה לכל מטרה לשיפוץ, להון עצמי לדירה הבאה או לסגירת חובות) נבדק כך: הבנק הוריד מההכנסה את החזר המשכנתא הקיימת, ובדק את ההלוואה החדשה מול מה שנשאר. מתחילת אוקטובר, לפי הנחיית בנק ישראל, הבנק מחבר את כל ההלוואות שהדירה משועבדת להן ובודק את סך ההחזרים מול ההכנסה המלאה.
הדוגמה שפורסמה בכלכליסט ממחישה את זה היטב: משפחה עם הכנסה נטו של 20,000 ש”ח, משכנתא של 6,000 ש”ח בחודש, ובקשה להלוואה נוספת עם החזר של 4,500 ש”ח. בשיטה הישנה יחס ההחזר יצא כ-32%, ובדרך כלל ההלוואה אושרה. בשיטה החדשה מדובר ב-52.5%, מעל התקרה של 50%, וההלוואה צפויה להידחות. ובפועל, מעל 40% הבנקים כבר נזהרים מאוד.
כמה דברים שכדאי לדעת: מי שקונה דירה ראשונה בלי חוב קודם על הנכס לא מושפע. הלוואות שנשארו להן עד 18 חודשים לפירעון לא נספרות. ומסגרת אשראי מאושרת נספרת במלואה, גם אם השתמשתם רק בחלק ממנה.
מה זה אומר בשבילכם? היתרונות שחשוב לדעת
- קונים: הריבית נמוכה יותר מאשר לפני שנה, והבנקים מלווים בהיקפים גדולים. מי שמגיע עם אישור עקרוני ביד מגיע למשא ומתן בעמדה חזקה, במיוחד מול מוכרים שרוצים לסגור.
- משפרי דיור: כאן השינוי הכי מורגש. אם תכננתם לגייס הון עצמי מהלוואה על הדירה הנוכחית, תבדקו מראש מול הבנק או יועץ משכנתאות כמה באמת תקבלו. לפעמים עדיף לתזמן נכון את המכירה והקנייה מאשר להישען על הלוואה נוספת.
- מוכרים: כשיש קונים עם מימון מסודר, מחיר נכון מהיום הראשון מביא אותם לתיאום ביקור בנכס מהר יותר. הערכת שווי דירה בהוד השרון לפני שיוצאים לשוק חוסכת חודשים של המתנה.
- משקיעים ומשכירים: שכר הדירה הממוצע בארץ עמד באוקטובר על כ-5,062 ש”ח, עלייה של כ-3.4% בשנה (לפי WeCheck). מי שמחזיק דירה להשכרה בהוד השרון ממשיך ליהנות מביקוש יציב, אבל כדאי לבדוק איך משכנתא בפריים משפיעה על התשואה.
למה דווקא הוד השרון?
הרבה מהקונים בעיר הם משפרי דיור בהוד השרון, משפחות שמוכרות דירה ועוברות לדירה גדולה יותר, לבית למכירה בהוד השרון או אפילו למגרש למכירה בהוד השרון כדי לבנות בית. בדיוק בעסקאות האלה המימון הוא לב העניין, ולכן השינוי בבנק נוגע להן ישירות.
מי שמחפש דירה למכירה בהוד השרון ימצא אפשרויות מגוונות, מדירות גן ופנטהאוזים בפרויקטים חדשים ועד שכונות ותיקות ושקטות כמו נווה נאמן, מגדיאל וגרין פארק. וכדאי להסתכל גם על הסביבה: בכפר סבא השכנה, למשל, מחירי דירות 4 חדרים ירדו בכ-6% בשנה האחרונה לפי ניתוח של השמאי אוהד דנוס. מחירי דירות בהוד השרון מתנהגים אחרת בכל שכונה, ולכן חשוב לראות עסקאות אמיתיות מהרחוב שלכם ולא רק ממוצע ארצי.
כאן נכנס מתווך מומלץ בהוד השרון: מי שמכיר את השוק המקומי יודע כמה נמכרה הדירה ליד, אילו קונים מגיעים עם מימון מוכן, ואיך לבנות לוח זמנים נכון למכירה ולקנייה במקביל.
מתכננים מהלך בשנה הקרובה? בואו נדבר
אנחנו קארין וירין קציר מקציר נכסים, משרד תיווך בוטיק בהוד השרון, ומלווים קונים, מוכרים ומשפרי דיור בעיר כבר יותר מעשור. נשמח לעבור איתכם על הנתונים, לחשוב יחד על התזמון ולחבר אתכם לאנשי המקצוע הנכונים. בלי לחץ ובלי התחייבות.
אפשר גם לעיין בדירות למכירה בהוד השרון שלנו או להשאיר פרטים ונחזור אליכם.
קארין קציר: 052-6377072 | רישיון תיווך 3211306
ירין קציר: 050-8688180 | רישיון תיווך 3152434
המידע בכתבה נכון ל-15 בנובמבר 2026 ומבוסס על נתוני בנק ישראל כפי שפורסמו בביזפורטל, פרסומים בכלכליסט ובביזפורטל על הנחיית בנק ישראל מ-1 באוקטובר 2026, ונתוני WeCheck וניתוח השמאי אוהד דנוס כפי שפורסמו ב-ynet. הוא לא מהווה ייעוץ משפטי, פיננסי או המלצה להשקעה.
